Uitwerking wonen

Terug

In lijn met de huidige praktijk van ruimtelijke ontwikkelingen komt deze sector in de allocatie als eerste aan bod. In de huidige modelimplementatie gebeurt dit in onderlinge concurrentie tussen vier subsectoren: eengezins-koop, eengezins-huur, meergezins-koop, meergezins-huur. Voor elk van de vier woningtypen wordt een regionale projectie van toekomstige ontwikkelingen ingevoerd. Deze is afkomstig uit Tigris XL (zie paragraaf 2.1). Het regionale schaalniveau waarop deze opgaven in eerste instantie worden gedefinieerd en toegewezen is de zogenaamde NVM-woningmarktregio (66 regio’s). Eventuele overloop, in het geval van een ruimtetekort, wordt gealloceerd op COROP-niveau (40 regio’s) en als dat ook niet lukt op provincieniveau (12 regio’s).

Kenmerkend voor deze sector is dat de toewijzing van de regionale woningbouwopgaven gebeurt in vooraf gedefinieerde pakketten, de zogenaamde ‘ontwikkelpakketten’. Dit zijn gestileerde woonmilieus met een omvang van één hectare, gebaseerd op kentallen en expertoordelen ten aanzien van plausibele (steden)bouwkundige samenstellingen ervan, waaronder woningdichtheid, vloeroppervlak per woning, bouwlagen per pand, pandvoetafdruk, diverse perceel- en terreinoppervlakten (uitgeefbaar openbaar, groen, water, infrastructuur). Zie Tabel 6 voor een voorbeeld van een set van ontwikkelpakketten uit de toepassing Ruimtelijke Verkenningen en een uitgebreid overzicht van de kenmerken van de ontwikkelpakketten (Tabel 7). Voor elk van de vier subsectoren (woningtypen) krijgt de denkbeeldige ontwikkelaar de keuze uit één of meerdere ontwikkelpakketten waarbij het woningtype homogeen is. Het keuzepalet is op elke locatie hetzelfde. Welke optie daar gekozen wordt hangt af van de regionale vraag naar een specifiek woontype en de relatieve geschiktheid voor de verschillende ontwikkelpakketten. De gedetailleerde (steden)bouwkundige uitwerking van ontwikkelpakketten en, daarmee, de gesimuleerde nieuwbouw, biedt aanknopingspunten voor een breed palet aan effectberekeningen, bijvoorbeeld voor overstromingsschade en ecosysteemdiensten.

Tabel 6: Ontwikkelpakketten in de Ruimtelijke Verkenningen toepassing en hun kenmerken.

Pakketnaam	Woningtype	Sector	Woonoppervlakte	IsHoogbouw	Dichtheid
SuperStedelijkVS	Meergezins	VrijeSector	75	Ja	242,7
HoogStedelijkVS	Meergezins	VrijeSector	85	Nee	137,7
StedelijkMGVS	Meergezins	VrijeSector	95	Nee	61,6
LaagStedelijkMGVS	Meergezins	VrijeSector	105	Nee	37,1
StedelijkEGVS	Eengezins	VrijeSector	125	Nee	53,5
LaagStedelijkEGVS	Eengezins	VrijeSector	140	Nee	34,2
DorpsLandelijkVS	Eengezins	VrijeSector	160	Nee	18,1
DorpsLandLaagVS	Eengezins	VrijeSector	160	Nee	7,6
TinyHousesVS	Eengezins	VrijeSector	25	Nee	15,2
TinyHousesLaagVS	Eengezins	VrijeSector	25	Nee	9,1
SuperStedelijkSH	Meergezins	SocialeHuur	65	Ja	280,0
HoogStedelijkSH	Meergezins	SocialeHuur	75	Nee	156,0
StedelijkMGSH	Meergezins	SocialeHuur	85	Nee	68,8
LaagStedelijkMGSH	Meergezins	SocialeHuur	95	Nee	41,1
StedelijkEGSH	Eengezins	SocialeHuur	100	Nee	66,9
LaagStedelijkEGSH	Eengezins	SocialeHuur	115	Nee	41,6
DorpsLandelijkSH	Eengezins	SocialeHuur	130	Nee	22,2

Tabel 7 In te stellen kenmerken per ontwikkelpakket.

Naam	Uitleg
Woninghoofdtype	Meergezins (MG) of eengezins (EG)
Woningsectortype	Vrije sector (VS) of Sociale huur (SH)
Oppervlakte per woning
Aantal kamers
Aantal badkamers
Heeft privé parkeermogelijkheid
Floor Space Index (FSI)	Netto FSI (= vloeroppervlak van alle gebouwen / terreinoppervlakte) per buurt
Ground Space Index (GSI)	Netto GSI (= pandfootprint / terreinoppervlak) per buurt
Woonpand type	Vrijstaand, twee-onder-één-kap, rijtjeswoning, appartement
Weging nationaal niveau	Voornamelijk onderscheid tussen Randstad en daarbuiten, eventueel grotere steden. Op basis van reistijd tot 500.000 inwoners.
Weging regionaal niveau	Reistijd tot treinstations
Weging lokaal niveau	Hoeveelheid voorzieningen op basis van een stedelijke attractiviteit index (winkels, horeca, musea, monumenten)
Weging zeer nabij groen	Buffer om groen in Bestand Bodemgebruik van CBS
% verhard in uitgeefbare grond
% verhard in openbare ruimte
% boom in onverhard uitgeefbaar
% gras in onverhard uitgeefbaar
% struik in onverhard uitgeefbaar
% boom in onverhard openbaar
% gras in onverhard openbaar
% struik in onverhard openbaar
Afgeleide parameters
BVO per woning	Via vormfactor
Aantal bouwlagen	FSI / GSI
Is gebouw hoogbouw	(Aantal bouwlagen * bouwlaaghoogte) > hoogbouwgrens
Dichtheid	FSI / BVO

De stand in het basisjaar voor deze sector wordt bepaald op basis van twee bronnen: de panden en de verblijfsobjecten uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en een dataset die per pand de eigendomssituatie aangeeft (woningcorporatie, particuliere huur, koop; zie: van der Molen et al., 2023). Betreft het woningcorporatiebezit dan wordt het geclassificeerd als sociale huurwoning en vervolgens op BAG-pandtypering verbijzonderd naar een- of meergezinswoning (voor de methode zie: Object Vision, 2023). Op een vergelijkbare wijze worden particuliere huur en koopwoningen samengenomen als vrije sector en het pandtype verbijzonderd.

De beschikbaarheid van locaties voor ontwikkeling voor elke subsector wordt per gridcel bepaald aan de hand van een set van kaarten. Als beschikbaar definiëren we de locaties die niet uitgesloten worden door omgevingsrechtelijke restricties (zoals de in EU-regelgeving vastgelegde Natura2000 gebieden, of het in provinciale verordeningen vastgelegde Natuurnetwerk Nederland), of al ‘evident benut’ zijn (op basis van het Bestand Bodemgebruik (BBG) van het CBS, zoals begraafplaatsen).

De empirische component van de geschiktheid wordt per ontwikkelpakket geduid in termen van het hypothetische saldo op de lokale vastgoedexploitatie. Deze saldi worden uitgedrukt in euro’s en bepaald op basis van een empirisch onderbouwde reconstructie van de meest relevante kosten en baten (zie kadertekst Lokaal exploitatiesaldo voor woningbouw). Daarnaast zijn vier wegingsparameters op verschillende schaalniveaus (landsdeel, regionaal, lokaal, zeer lokaal) uit de ontwikkelpakketten belangrijk in de sturing waar bepaalde ontwikkelpakketten meer of minder geschikt zijn. Zo kunnen zeer dichte hoogbouw ontwikkelpakketten enkel in de Randstad, nabij treinstations, en in de buurt van veel voorzieningen gerealiseerd worden (zie Tabel 7). Uiteindelijk wordt hieruit, per subsector, per cel, bepaald welk relevant ontwikkelpakket het hoogste exploitatiesaldo heeft.

De ontwikkelpakketten beschrijven ook de uiteindelijke dichtheid waarin woningen naar verwachting gerealiseerd worden. Het allocatieproces bepaalt op basis van de hoogste geschiktheid welk ontwikkelpakket waar komt en welke dichtheid gerealiseerd wordt.

Lokaal exploitatiesaldo voor woningbouw

Een belangrijk aspect in de bepaling van lokale geschiktheid voor de verschillende woningbouw ontwikkelpakketten zijn de lokale exploitatiesaldi. Deze zijn opgebouwd uit een locatie-specifieke reconstructie van de belangrijkste kosten en baten. Hierbij wordt gekeken naar:

1. Verwervingskosten van eventueel bestaand vastgoed (uit de BAG) op de locaties. Deze kosten zijn opgebouwd uit een hedonische prijsanalyse waarbij waargenomen transactieprijzen worden verklaard uit de (locatie) kenmerken van betreffend vastgoed, zie Claassens and Koomen (2017). Deze kostenpost is constant over alle ontwikkelpakketten, het bevat immers enkel huidig vastgoed. De invulling van de bestaande woningvoorraad gebeurt op basis van de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG), Kadaster (2023a) die verder verrijkt wordt met een eigendomsdataset (van der Molen et al., 2023, pp. 49-51).
2. Sloopkosten van dit vastgoed, gebaseerd op kentallen van Bouwkompas (2020). Deze zijn eveneens constant over alle ontwikkelpakketten.
3. Kosten bouw- en woonrijp maken, bovenwijkse kosten, en planproceskosten. Deze kosten zijn opgebouwd uit een statistische analyse waarbij de posten op grondexploitaties worden verklaard uit locatiekenmerken, zoals omvang plangebied, kaveldichtheid, bodemtype. Een belangrijke bron hiervoor zijn de gegevens van Fakton (2019).
4. Bouwkosten die worden gebaseerd op kentallen van Bouwkompas (2020). Deze post is afhankelijk van het ontwikkelpakket.
5. Opbrengsten uit de verkoop van de nieuwbouw per ontwikkelpakket. Dit wordt berekend met resultaten uit de bovengenoemde hedonische prijsanalyse samen met de kenmerken die gedefinieerd zijn in een ontwikkelpakket.

---

Aanvulling op de hedonische prijsanalyse uit Claassens and Koomen (2017) voor huidige toepassing.

In het rapport worden iets andere locatiefactoren gebruikt. Daar ging het aanvankelijk meer om huidige prijzen te verklaren. Echter, als wanneer toekomstige allocatie beprijst moet worden, kunnen we niet alle attributen daarvan gebruiken. Dus is de analyse opnieuw uitgevoerd met factoren die wel bekend zijn in de toekomst of constant veronderstelt worden. Oftewel die share of agricultural en residential area in de municipality na allocatie is niet vooraf te bepalen, die viel af. Evenals het gemiddeld inkomen. Voor de Ruimtescanner implementatie is teruggevallen op de set van variabelen uit Broitman & Koomen (2015). Met het idee dat de UAI variantie verklaard op zeer lokaal niveau, reistijd tot treinstation op een meer regionale schaal en de reistijd tot 500k inwoners op een meer landsdeel niveau (randstad vs niet-randstad). Er is gekozen voor de 500k ipv 100k variant omdat dat meer die laatste schaal gaf en de 100k meer overlap (collineariteit) met de treinstations. De nabijheid groen is zeer lokaal, groen binnen 100m.