Immo-Rechner | Potenzieller Immobilienkauf

Projektbeschreibung

„Immo-Rechner" ist eine Webanwendung für Österreich, mit der Nutzer zwei Berechnungsrichtungen durchführen können:

• Vorwärts-Rechner: Auf Basis des Nettoeinkommens wird der maximale Kaufpreis berechnet.
• Rückwärts-Rechner: Auf Basis eines Wunschkaufpreises wird das benötigte Nettoeinkommen ermittelt.

Beide Modi unterstützen bis zu 3 Szenarien und bis zu 5 Laufzeiten gleichzeitig. Alle österreichischen Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Grundbuch, Hypothek, Makler, Notar, Sonstiges) werden automatisch eingerechnet.

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Funktionen

Startseite (index.html)

• Mode-Auswahl: Vorwärts- oder Rückwärts-Rechner wählen
• Weiterleitung auf die jeweilige Eingabeseite

Vorwärts-Rechner (index.html)

• Nettoeinkommen pro Szenario (3 Felder, deutsches Zahlenformat)
• Maximale Monatsrate (Slider, 1–40 % des Nettoeinkommens)
• Eigenkapitalanteil (Slider, 0–80 %)
• Zinssatz frei wählbar (%)
• Monatliche Fixkosten frei wählbar (€)
• 5 Laufzeiten frei eingebbar (Standard: 20 / 25 / 30 / 35 / 40 Jahre)
• Dynamische Eurobetrag-Anzeige bei Slider-Änderungen
• Button „Berechnen" → Weiterleitung auf ergebnisse.html

Vorwärts-Ergebnisse (ergebnisse.html)

• Scrollbare Tabelle: eine Zeile pro Szenario × Laufzeit-Kombination
• Berechnete Werte je Zeile: Darlehenssumme, Kaufpreis netto/brutto, Eigenkapital, alle Kaufnebenkosten aufgeschlüsselt, Gesamtzinsen, Monatsrate, Betriebskosten, Gesamtbelastung monatlich und über die Laufzeit, Totale Gesamtkosten
• Grüne Hervorhebung: Spalte „Kaufpreis netto" (Zielkaufpreis)
• Rote Zeilenmarkierung: wenn Gesamtbelastung das Nettoeinkommen übersteigt
• Grüne Trennlinie zwischen Szenarien
• Tooltip-Infos bei Hover über Spaltentitel
• PDF-Export vorbereitet (aktuell hidden, kann aktiviert werden)

Rückwärts-Rechner (reverse.html)

• Kaufpreis netto pro Szenario (3 Felder, deutsches Zahlenformat)
• Eigenanteil (Slider, 0–80 % – zeigt absoluten € Betrag live an)
• Zinssatz frei wählbar (%)
• Rate-Anteil des Nettoeinkommens (Slider, 10–40 %)
• 5 Laufzeiten frei eingebbar (Standard: 20 / 25 / 30 / 35 / 40 Jahre)
• Button „Berechnen" → Weiterleitung auf reverse-ergebnisse.html

Rückwärts-Ergebnisse (reverse-ergebnisse.html)

• Scrollbare Tabelle: eine Zeile pro Szenario × Laufzeit-Kombination (max. 15 Zeilen)
• Verbundene Zellen (rowspan) für alle szenarioidenten Werte: Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital, Darlehenssumme, Zinssatz, Rate-Anteil, Betriebskosten mtl.
• Gelbe Hervorhebung: Spalte „→ Monatliche Rate"
• Blaue Hervorhebung: Spalte „→ Benötigtes Nettoeinkommen"
• Grüne Hervorhebung: Spalte „Kaufpreis netto"
• Grüne Trennlinie zwischen Szenarien
• Aufklappbare Spalten-Erklärung (Glossar)
• PDF-Export vorbereitet (aktuell hidden, kann aktiviert werden)

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Berechnungsgrundlagen (Österreich)

Kostenpunkt	Ansatz
Grunderwerbssteuer	3,5 % des Kaufpreises netto
Grundbucheintragung	1,1 % des Kaufpreises netto
Hypothekeneintragung	1,2 % des Kaufpreises netto
Maklerkosten	3,6 % inkl. MwSt.
Notar / Rechtsanwalt	1,5 % × 1,20 inkl. MwSt.
Sonstige Kosten	1,0 % des Kaufpreises netto
Betriebskosten	2,3 % p.a. ÷ 12 Monate

Kreditrate: Annuitätenformel R = D × i / (1 - (1+i)^(-n))
Alle Angaben sind Richtwerte mit ± 10 % Varianz ohne Gewähr.

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Dateistruktur

├── index.html                 # Startseite + Vorwärts-Rechner (Eingabe)
├── ergebnisse.html            # Vorwärts-Rechner (Ergebnisse)
├── reverse.html               # Rückwärts-Rechner (Eingabe)
├── reverse-ergebnisse.html    # Rückwärts-Rechner (Ergebnisse)
├── styles.css                 # Gemeinsames CSS für alle Seiten
├── js/
│   ├── berechnungen.js        # Logger, formatNumber(), calcLoan(), Nebenkostenberechnung
│   ├── formHandler.js         # Formular-Submit & sessionStorage (Vorwärts)
│   ├── functions.js           # Slider-Events, renderResults() (Vorwärts)
│   ├── reverseHandler.js      # Formular-Submit & sessionStorage (Rückwärts)
│   ├── reverseBerechnung.js   # calcReverseMetrics(), renderReverseResults() (Rückwärts)
│   └── pdfExport.js           # PDF-Export via html2pdf.js (vorbereitet)
├── images/
│   └── icon.png               # Favicon und Header-Logo
└── README.md                  # Projektbeschreibung (diese Datei)

js/save.js ist ein veraltetes Relikt und kann gelöscht werden.

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Technologie

• Reines HTML / CSS / Vanilla JavaScript – keine Frameworks, kein Build-Tool
• Google Fonts: Sora + DM Mono
• PDF-Export: html2pdf.js via CDN (vorbereitet)
• Datenweitergabe zwischen Seiten: sessionStorage
• Logger: globaler Logger-Wrapper (info / debug / warn / error) in berechnungen.js

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Version

Aktuelle Version: v2.3.0
Changelog: siehe changelog.md

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Lizenz

Dieses Projekt steht unter der MIT-Lizenz. Details sind in der Datei LICENSE zu finden.